Juridiska problem som hindrar britter från att köpa fastigheter i Spanien

Alex Radford från Min advokat i Spanien nyligen ställde ut och presenterade på en fastighetsmässa i London med över 4 000 besökare och blev imponerad av antalet personer som var oroliga över de juridiska aspekterna av att köpa en fastighet i Spanien. Han lade faktiskt märke till en verklig rädsla bland deltagarna för riskerna med rivning, licensproblem och ärvda skulder, vilket många sa hindrade dem från att ta steget och köpa en fastighet.

”Vi hade ett antal personer som kom fram till oss i montern och sa att de juridiska problemen kring att äga fastigheter i Spanien hindrade dem från att köpa”, förklarar Alex. ”Under en av presentationerna bad jag om att få räcka upp handen från personer som var oroliga över de juridiska frågorna kring att köpa fastigheter i Spanien, och en hög andel räckte upp handen.”

Den största oron som nämndes var om deras fastighet kunde rivas, eller om de kunde förlora sin egendom på grund av problem med licenser eller obetalda räkningar. Andra bekymmer inkluderade att köpa en fastighet med skulder kopplade till den, och inte veta vad de behövde betala för att behålla äganderätten till fastigheten.

Det är synd att rädsla och oro hindrar människor från att uppnå sin dröm om att äga ett hem i Spanien, särskilt eftersom man med rätt råd, information och stöd kan köpa med förtroende och fullt rättsskydd.”

För att hjälpa köpare att övervinna dessa bekymmer förklarar Alex vilka problem som kan uppstå och vilka åtgärder du kan vidta för att skydda dig mot dem.

De dolda farorna med att köpa en spansk fastighet och hur man undviker dem

”Att köpa fastighet i Spanien har unika juridiska hinder”, förklarar Alex. ”Det finns dock kontroller och avvägningar tillgängliga för att säkerställa att du inte hamnar i skulder eller drabbas av problem med planeringslagstiftningen.”

Här listar Alex de största juridiska fallgroparna att undvika och hur man undviker dem.

1. Ärva säljarens skulder (laster): Om den tidigare ägaren hade obetalda lokala fastighetsskatter, obetalda samhällsavgifter eller ett oreglerat bolån, överförs dessa skulder till dig i det ögonblick du skriver under lagfarten, inklusive upp till 5 års obetalda samhällsavgifter. Det är dock enkelt att kontrollera eventuella skulder, panträtter eller embargon som är knutna till fastigheten, begär bara en Nota Simple från det spanska fastighetsregistret så visar den dig det. Din advokat kan sedan göra det till ett villkor för försäljningen att dessa skulder är reglerade före köpet.    

2. Olagliga byggen och saknade licenser: Detta är särskilt vanligt med äldre hus eller landsbygdsfastigheter där tillbyggnader, pooler eller hela strukturer byggts utan bygglov. Du måste kontrollera att det första nyttjandetillståndet (LPO) har beviljats ​​av stadshuset, eftersom detta bevisar att fastigheten uppfyller alla bygglov och är laglig att bo i. Om du funderar på att köpa en fastighet som saknar detta kan du ofta legalisera det med rätt stöd. Alternativ inkluderar; ansöka om ett retroaktivt nyttjandetillstånd, med hjälp av ett dokument som kallas en Declaración Responsible för att visa att fastigheten uppfyller planerings- och säkerhetsföreskrifter, eller en AFO, som skyddar fastigheten från framtida rivningsorder. Det är viktigt att notera att rivningar är mycket sällsynta, och att trots vissa uppmärksammade fall finns det skydd för ägare, även när korrekta tillstånd inte har säkrats. Rätt juridisk rådgivning är dock avgörande för att skydda dig själv.  

• Risker för utvecklare utanför planen: Som vanligt inom byggsektorn kan byggherrar hamna i ekonomiska problem, försena projekt på obestämd tid eller gå i konkurs innan fastigheten är färdigställd, vilket riskerar dina etappbetalningar. Köpares betalningar utanför planen är nu dock skyddade av säkra bankgarantier. Dessa säkerställer att varje etappbetalning du gör till byggherren är skyddad av en bankgaranti (aval bancarioOm byggherren inte slutför bygget i tid är banken enligt lag skyldig att återbetala dina pengar.

Att undvika dessa problem kräver strikt noggrannhet och tydliga professionella gränser från dag ett. Det är viktigt att anlita en oberoende spansktalande advokat. Abogado, snarare än säljarens eller byggherrens advokat. Du behöver en oberoende, registrerad spansk advokat som enbart agerar i ditt intresse för att kontrollera fastighetens juridiska status innan du skriver under ett reservationskontrakt eller lämnar ut någon deposition. Det är också rekommenderat att be dem att ordna med att säkerställa att samhällsavgifter, kommunalskatt och soptaxor betalas i tid, för att undvika skulder som kan äventyra din fastighet.

Med en oberoende advokat på din sida är du skyddad från framtida problem och har sinnesro när du behöver njuta av att äga fastigheter i Spanien.

författar~~POS=TRUNC

Alex Radford är en dubbelt kvalificerad engelsk advokat och spansk abogado samt partner i Min advokat i SpanienHan är en erfaren advokat med stor internationell och gränsöverskridande expertis som specialiserar sig på internationella avtal, kommersiella och bostadsfastigheter, arvsplanering, testamenten, arv och andelslägenheter.

Min advokat i Spanien erbjuder oberoende juridiska tjänster på engelska till alla med intressen i Spanien. Oavsett om klienter köper en fastighet, flyttar eller helt enkelt behöver upprätta ett testamente, finns de till hands för att göra processen enkel. Deras erfarna advokater och juristjurister kan erbjuda juridiska tjänster av hög kvalitet i hela Spanien och ge tydliga, praktiska och pålitliga råd.